Finanzplatz München Initiative fordert schnelle und vollständige Einführung der REITs

München 23. Mai 2006 –Real Estate Investment Trusts (REITs) sollten nach Auffassung der Finanzplatz München Initiative (fpmi) ab Anfang 2007 in Deutschland zugelassen werden. Eine spätere Einführung oder ein Start in beschnittener Form hätten negative Folgen für den deutschen Immobilienmarkt und den hiesigen Kapitalmarkt. Allerdings sind bestehende steuerliche Probleme zu lösen. Insbesondere ist die verlässliche Besteuerung beim Anleger sicherzustellen. Die zur Zeit insbesondere von SPD-Politikern geäußerte Forderung, Wohnimmobilien vollständig aus den REITs auszunehmen, lehnt die fpmi unter anderem deshalb ab, da eine damit einhergehende Beschränkung auf Gewerbeimmobilien das Risiko der REITs erheblich erhöhen würde.

Die Tatsache, dass REITs ein äußerst sinnvolles Kapitalanlageinstrument sind, wird nach Meinung der fpmi eindrucksvoll durch den Erfolg belegt, den diese in anderen Staaten zum Teil schon seit vielen Jahren haben. Die dort gemachten Erfahrungen bestätigen die fpmi in ihrer Auffassung, dass REITs eine ideal Ergänzung zu den bestehenden Immobilien-Anlageformen in Deutschland sind – insbesondere auch zu den offenen Immobilienfonds. So könnten Kleinanleger mit den REITs flexibel den Immobilienanteil in ihren Portfolios steuern.

Volkswirtschaftlich von großer Bedeutung ist, dass der hiesige Immobilienmarkt durch die REITs wesentlich transparenter würde als bisher und für ausländische Anleger attraktiver. Eine verzögerte Einführung der REITs in Deutschland oder auch eine Beschränkung auf Gewerbeimmobilien würden letztlich nur dazu führen, dass Deutschland im Wettbewerb um internationales Kapital ins Hintertreffen gerät.

Im Folgenden finden Sie konkrete Stellungnahmen von fpmi-Mitgliedern zum Thema REITs.

Allianz: Gesetzgeber hat dringenden Handlungsbedarf

Die Allianz würde die baldige Einführung von REITs auch in Deutschland sehr begrüßen. Denn dieses international renommierte Anlageprodukt stellt eine wichtige Erweiterung der Investitionsmöglichkeiten dar. Über die REITs könnten auch deutsche Privatanleger künftig die Immobilienquote in ihren Portfolios völlig flexibel und unbürokratisch den spezifischen Anlagebedürfnissen anpassen. REITs bilden auf diese Weise eine sinnvolle Ergänzung zu offenen Immobilienfonds, ohne diese jedoch – wegen der Unterschiede in der Anlageorientierung – ersetzen zu können. Sollte Deutschland wider Erwarten darauf verzichten, die Auflegung eigener REITs gesetzlich zu ermöglichen, würde der entsprechende Bedarf zum Nachteil der eigenen Volkswirtschaft über konkurrierende europäische Finanzplätze befriedigt. Entsprechende Abwanderungstendenzen zeichnen sich bereits ab. Daher besteht nunmehr dringender Handlungsbedarf seitens des deutschen Gesetzgebers. Noch zu klärende steuerrechtliche Details dürfen jedenfalls kein Grund für ein weiteres Aufschieben sein.

Bayerischer Bankenverband: Notwendiges Leistungsspektrum anbieten

Der deutsche Immobilienmarkt ist in der Realität der globalisierten Wirtschaft angekommen. Diese verlangt, dass auch bei uns die international übliche Produktpalette angeboten wird. Dieses notwendige Leistungsspektrum reicht von Financial Advisory über die Strukturierung von Finanzierungen bis hin zur Syndizierung, Securitization und Schaffung von REITs. Die Politik ist daher aufgerufen dem deutschen Finanzmarkt die Schaffung dieses Instruments zu ermöglichen, andernfalls wir uns im internationalen Wettbewerb selbst behindern.

BayernLB: An REITs führt kein Weg vorbei

Während in Deutschland noch über die Einführung von REITs als Immobilienanlageform diskutiert wird, haben andere Länder ihre Hausaufgaben bereits gemacht. Und dies mit großem Erfolg: Beispielsweise hat sich in Frankreich der Markt für die 2003 zugelassenen Sociétés d'Investissements Immobiliers Cotées (SIIC) seit der Einführung verdoppelt REITs, so befürchten deutsche Kritiker, führen zu Steuerausfällen. Die Diskussion ist in diesem Punkt noch im Gange. Beispiele aus anderen Ländern zeigen, dass die Einführung von REITs zu einer Belebung des Immobilienmarktes führen kann. Wenn künftig auch deutsche Immobilien über im Ausland gelistete REITs gehalten werden, wird der nationale Finanzplatz an Bedeutung verlieren. Es ist daher höchste Zeit, die Diskussion um die Einführung von REITs in Deutschland voranzubringen. Lösungsansätze zur Sicherstellung der Besteuerung der Anleger in REITs liegen bereits vor und werden derzeit diskutiert. Für die im Koalitionsvertrag darüber hinaus geforderten positiven Auswirkungen auf den Immobilienmarkt gibt es ausreichende Belege. So beruhen die Kursgewinne der börsennotierten Immobilienaktiengesellschaften nicht zuletzt auf den Hoffnungen einer REITs-Einführung.

Die durch Neubewertungen und Mittelabflüsse ausgelöste Krise einiger offener Immobilienfonds hat im Übrigen gezeigt, dass eine Alternative zu den bestehenden Formen der Immobilienanlage in Deutschland dringend gebraucht wird. REITs könnten auch in Deutschland eine Erfolgsstory werden. Die Immobilien und das Kapital hierfür sind in ausreichendem Maße vorhanden. Noch besser ist es, wenn beides auf dem hiesigen Finanzplatz zusammenfindet.

Börse München unterstützt Einführung von REITS

Die Börse München unterstützt die Einführung von REITs in Deutschland. Die auf dem anglo-amerikanischen Kapitalmarkt bereits seit langem bestehenden REITs haben sich zu einer eigenständigen und für Privatanleger attraktiven Asset-Klasse entwickelt. Gegenüber Immobilienfonds bestehen aufgrund der zwingenden Börsenzulassung von REITs eine Reihe von Vorteilen für den Anleger. Neben den erhöhten Transparenz- und Informationspflichten sollen beispielsweise bis zu 90 Prozent der durch den REIT erzielten Erträge an die Anleger ausgeschüttet werden. Aufgrund der verzögerten Umsetzung des Gesetzgebungsprojekts wurde inländischer Immobilienbesitz in Form von REITs bereits im Ausland an den Markt gebracht. Der Finanzplatz Deutschland droht so in Europa und weltweit ins Hintertreffen zu geraten. Die Börse München begrüßt daher ausdrücklich, dass der Bundesminister der Finanzen die gesetzlichen Voraussetzungen zur Einführung von REITs nunmehr bis Anfang 2007 schaffen möchte.

Freistaat Bayern: REITS wären eine Bereicherung für den Finanzplatz Bayern/Deutschland

REITs ermöglichen eine verstärkte Mobilisierung des in Unternehmen gebundenen Immobilienbesitzes. Den Firmen wird Liquidität zugeführt. REITs könnten unserem Finanzplatz zusätzlichen Schwung bringen. Die Initiative Finanzplatz Deutschland schlägt die Einführung steuerlich begünstigter Immobilien-Aktiengesellschaften (REITs) vor. Auch in der Koalitionsvereinbarung wird die Einführung von REITs grundsätzlich befürwortet. Schätzungen zufolge könnten innerhalb von fünf Jahren nach Einführung rund 100 Mrd. Euro in die börsennotierten Immobilienunternehmen fließen.

REITs nach ausländischem Vorbild sind insbesondere börsennotierte Aktiengesellschaften, die sich mit der Verwaltung von Immobilien befassen, von der Körperschaftssteuer und Gewerbesteuer befreit sind und den Gewinn (fast) vollständig an die Anteilseigner ausschütten. Der Anteilseigner versteuert mit dem eigenen Steuersatz; das Halbeinkünfteverfahren wird nicht angewendet. Die in Deutschland gebräuchlichen Immobilienfonds werden demgegenüber wegen ihrer als geringer betrachteten Rendite und den komplizierten Wertermittlungsvorschriften für ausländische Anleger als weniger interessant angesehen. Durch die Einführung von REITs wird von den Banken und Versicherungsunternehmen eine Belebung des Immobiliengeschäfts durch ein größeres finanzielles Engagement ausländischer Investoren in Deutschland erwartet. Hinsichtlich der Besteuerung von REITs muss allerdings noch eine befriedigende Lösung gefunden werden.

Genossenschaftsverband Bayern: Positive Effekte

Der Genossenschaftsverband Bayern sieht die voraussichtliche Einführung von REITs in Deutschland positiv. Es handelt sich um besondere Gesellschaften, die eingezahltes Kapital in Gebäude und Grundstücke anlegen, diese bewirtschaften und über Mieteinnahmen und Wertsteigerungen eine Rendite zu erzielen versuchen.

Bislang sind REITs in Deutschland nicht möglich, da nach geltendem Recht eine Befreiung von der Körperschaftssteuer, die faktisch Voraussetzung für das Modell der REITs ist, nicht in Frage kommt.

Durch eine Auslagerung der Immobilien auf REITs ließe sich das Immobilienvermögen verstärkt liquide machen und die Unternehmen könnten sich auf ihr Kerngeschäft konzentrieren. Ferner könnten die Immobilien durch eine professionelle Verwaltung effektiver genutzt werden.

In Europa haben bereits einige Länder, darunter Frankreich, REITs zugelassen bzw. steuerlich begünstigt. Weitere Staaten stehen vor der Verabschiedung entsprechender Gesetze.

Gegen die Einführung von REITs wird die Gefahr massiver Steuerausfälle sowie Belastungen für die Mieter der betroffenen Wohnungen vorgetragen. Diese Argumentation ist jedoch nicht stichhaltig, da zum einen mit der Einführung der REITs nicht das deutsche Mietrecht aufgehoben würde, zum anderen verschiedene Modelle diskutiert werden, die die Gefahr von neuen Steuerschlupflöchern ausschließen sollen.

Aufgrund der Gesetzesinitiativen in mehreren europäischen Ländern zur Einführung von REITs wächst nach Auffassung des Genossenschaftsverbandes Bayern die Gefahr, im Wettbewerb um internationales Kapital ins Hintertreffen zu geraten. Bereits jetzt weichen deutsche Finanzinstitute zur Gründung von REITs nach Frankreich aus. Aufgrund der Freiheit der Rechtsformwahl in der EU könnte sich ein ähnlicher Trend wie bei der englischen Limited im Bereich der REITs abzeichnen.

HypoVereinsbank: Eindeutige Vorteile werden außer Acht gelassen

Bereits im Januar 2005 hatte die Initiative Finanzstandort Deutschland (IFD) ein Konzept zum G-REIT vorgelegt. Seither wird – vor allem in den diversen politischen Lagern – diskutiert: Anfangs über mögliche Steuerausfälle bei ausländischen Anlegern, nun über mögliche soziale Nachteile den Wohnungsmarkt betreffend. Die eindeutigen Vorteile, wie etwa eine höhere Fungibilität und Transparenz der Immobilie, die Möglichkeit für Kleininvestoren auch mit geringerem Anlagevolumen an der Entwicklung eines der bedeutendsten Märkte der deutschen Wirtschaft teilzuhaben und der Anreiz für Unternehmen, ihr bisher in Immobilien gebundenes Kapital freizusetzen und für ihr Kerngeschäft zu verwenden, werden gänzlich außer Acht gelassen. Wir laufen Gefahr zu spät mit einer Kompromisslösung an den Markt zu kommen, da uns unsere europäischen Nachbarn womöglich im Wettbewerb um die Gunst der internationalen Investoren überholen werden.

Münchener Rück / MEAG: Auch Private REITs zulassen

Die Einführung des Deutschen REITs würde die Attraktivität des Finanzplatzes Deutschland nachhaltig steigern. Der Deutsche REIT würde die Konkurrenzfähigkeit deutscher Immobilienkapitalanlagen im internationalen Markt verbessern und damit verstärkt ausländische Investoren anziehen. REITs ermöglichen den Aufbau eines diversifizierten Immobilienportfolios mit geringerem Kapitaleinsatz als bei Immobilienspezialfonds und geben die Möglichkeit zur schnelleren Portfoliodiversifikation und -umschichtung. Für die Wettbewerbsfähigkeit der REITs wird nicht zuletzt entscheidend sein, dass ihr Anteil aufsichtsrechtlich als Immobilienanlage und nicht als Aktienanlage behandelt wird. Erst diese gesetzliche Ausgestaltung würde Versicherer und Versorgungswerke dazu veranlassen, ihre Immobilienbestände zu mobilisieren oder ihr Kapital in REITs zu investieren. Neben den börsennotierten REITs sollten auch Private REITs zugelassen werden. Die Wertentwicklung nicht börsennotierter Private REITs wäre weniger von täglichen Kursschwankungen, sondern in erster Linie von der langfristig aussichtsreichen Entwicklung des zugrundegelegten Immobilienportfolios abhängig. Das macht sie für institutionelle Anleger aus der Versicherungswirtschaft interessant, für die die langfristig stabile Wertentwicklung des Immobilien-Anlagevermögens einen hohen Stellenwert hat.

Sparkassenverband Bayern: Keine vergleichbaren Anlageformen vorhanden

In den USA sind REITs bereits seit rund 40 Jahren erfolgreich am Markt; etliche weitere Staaten, darunter unlängst Frankreich, folgten bis jetzt dem amerikanischen Vorbild. Das Besondere dieser börsennotierten Immobilieninvest-AGs: Sie zahlen in der Regel keine Unternehmenssteuern, müssen dafür aber den weitaus größten Teil ihrer Gewinne als Dividenden ausschütten. Die Besteuerung erfolgt beim Anleger.

In Deutschland würden REITs eine Lücke im bestehenden Universum der Immobilienanlagemöglichkeiten schließen. Zwar gibt es hierzulande bereits börsennotierte und damit handelbare Immobilien-AGs. Sie sind allerdings bislang für viele internationale, aber auch nationale Anleger vergleichsweise uninteressant. Investitionen in Immobilien erfolgen daher zumeist über die Direktanlage, geschlossene Fonds und Offene Immobilienfonds (Privatanleger) beziehungsweise in Offene Immobilien-Spezialfonds (institutionelle Investoren). Der Nachteil von Direktanlagen und geschlossenen Immobilienfonds liegt primär in der fehlenden Handelbarkeit und häufig auch in der mangelnden Transparenz. Offene Immobilienfonds und Spezialfonds bieten dagegen eine vergleichsweise hohe Transparenz und haben eine steuereffiziente Struktur, weil die Besteuerung allein auf Anlegerebene erfolgt. Allerdings unterliegen beide Fondstypen aufgrund ihrer Produktcharakteristik und zur Sicherstellung des Anlegerschutzes erheblichen rechtlichen Beschränkungen in ihrem Anlageverhalten.

REITs weisen dagegen andere Charakteristika auf, die sie für ausländische Investoren und inländische institutionelle Anleger interessant machen: So sind sie in ihrer Anlagepolitik frei – in den USA hat sich daher eine Vielzahl spezialisierter REITs entwickelt, die in ausgewählte Sektoren wie beispielsweise Hotel, Logistik oder Health-Care investieren; hieraus folgt ein deutlich anderes Chance-Risiko-Profil als bei einem Immobilienfonds. Der Anlegerschutz wird allein durch die Corporate-Governance-Standards des Gesellschafts- und Kapitalmarktrechts sichergestellt, was vor allem für börsennotierte REITs gilt; bei denen ist zudem eine echte Handelbarkeit gegeben – ausreichende Liquidität vorausgesetzt. Die steuerliche Transparenz macht REITs insbesondere für ausländische Investoren interessant. Die Erfahrungen in den USA haben zudem gezeigt, dass sie vergleichsweise gering mit anderen Asset-Klassen korrelieren.

Daraus folgt für den Sparkassenverband Bayern: Mit dem REIT wirklich vergleichbare Anlageformen sind bislang nicht oder nur beschränkt vorhanden. Er grenzt sich eindeutig von den etablierten Formen der Immobilienanlage, insbesondere dem für den mittel- und langfristig orientierten Privatanleger konzipierten und mit einem anderen Chance-Risiko-Profil versehenen Offenen Immobilienfonds, ab. Mit der Einführung von REITs wären Steuermehreinnahmen und die Schaffung zusätzlicher Arbeitsplätze in der Immobilienbranche möglich. Daher sollten die gesetzgeberischen Vorbereitungen für die Einführung von REITs noch in diesem Jahr durchgeführt werden.

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